מכר מקרקעין – יזהר המוכר!!!


במשפט האנגלי רווח הכלל המפורסם "יזהר הקונה" שנגזרתו כי על הקונה לבדוק את הממכר על כל תכונותיו באופן היסודי ביותר, ולצאת מנקודת הנחה שעליו לבדוק כל נתון בעצמו מבלי שיוכל להסתמך על המוכר. כלל זה נדחה במשפט הישראלי עם חקיקת חוק המכר בשנת 1968.

סעיף 16 לחוק המכר הישראלי קובע כי "הייתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

כלומר, אם בכוונתכם למכור נכס מקרקעין ואתם יודעים על פגם בנכס - הנדסי או אפילו משפטי - עליכם ליידע את הרוכש הפוטנציאלי לפני חתימת הסכם המכר ולא אתם עלולים מצוא עצמכם בבית המשפט כאשר לזכותו של הרוכש יעמוד סעיף 16 לחוק המכר הישראלי.

בפס"ד של העליון מפברואר 2014 הועלתה הסוגיה האם יש מקום לשלילה גורפת של עקרון "אשם תורם", בנסיבות בהן קיימת אי-התאמה בממכר שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ושהקונה לא ידע עליה, וזאת אף שהקונה הצהיר בחוזה כי ערך בדיקה לנכס, אך הוא לא עשה כן, ובבדיקה פשוטה יכול היה לגלות את אי ההתאמה? נפסק ברוב דעות (השופטים סולברג ומלצר, כנגד דעתו החולקת של השופט רובינשטיין), כי סעיף 16 לחוק המכר איננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת רוכשים בנסיבות כאמור. החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עיקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר; עם חקיקת חוק המכר בוטל עיקרון 'יזהר הקונה'. חוק המכר, היוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'.